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    重庆楼市突发异动 2017年房价是涨是跌?

    作者:南宁综合新闻-南宁每日新闻报 来源:www.ourdv.com点击数: 发布时间:2017-03-26 13:13

      自上海紧急暂停了大部分类住宅项目的销售之后,重庆楼市又迎来异动,市国土房管局紧急采取措施严控房价!

      这两天,重庆的房地产市场成为调控政策下,稍显平淡的房地产市场的焦点,有人“打着飞的”去买房,连续两周新建商品房成交都超过万套,一大批投资者也在摩拳擦掌,准备入场。不过,业内专家认为,在调控继续存在,房地产市场逐步稳定的大环境下,投资者应该谨慎。

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    重庆三大措施严控房价

      最近,重庆楼市吸引了无数眼球!近期,各类重庆楼市要涨的声音不绝于耳。1月6日,有媒体报道一些购房者组团“打飞的”前往重庆“炒房”的现象,重庆市国土房管局当天回应称,近期重庆市商品住房市场总体平稳,同时将加强市场研判,及时发布市场信息,引导群众理性购房,做好政策储备,确保重庆房地产市场平稳健康发展。还进一步表示,在土地供应方面,计划在今年1月向主城区投放1800亩商品房开发用地,供应量同比增长将达141.1%。

      据了解,过去五年,重庆GDP增长了98%,居民人均收入增长了55%,而房价却只增长了12%。外界普遍将重庆房屋价格的稳定,归功于市长黄奇帆对城市土地治理有方。

      然而2016年12月底,黄奇帆辞任重庆市长一职之后,重庆房地产市场开始蠢蠢欲动,不仅有“红头文件”表示要将商品房销售改为建筑面积计价,甚至还有开发商喊出要让重庆房价翻番的口号。

      为了房价出现的异常情况,1月7日,重庆市国土房管局再下发《关于加强主城区项目预售方案管理的通知》,将通过四个方面(即严格预售方案备案、加强备案价格审查、严格预售方案变更和严格预售方案执行。)、三大措施严控房价。

      一是严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定。开发企业要准确填写住宅开盘销售价格、明晰价格构成并对信息真实性作出承诺。各区房地产市场监管机构将对申报备案价格进行严格审查,对申报价格明显与市场不符,超过成本较多的,将要求企业说明定价理由,指导开发企业合理定价。预售价格经备案后,开发企业应按规定执行,若要调整预售价格的,必须提供调价依据,理由不充分、不合理的,不办理变更备案。

      二是严格规范销售行为。严禁以认购、预订、排号、发卡等方式收取或者变相收取定金、预订款等费用。严禁以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格。严禁以捏造或发布虚假信息哄抬房价等。

      三是进一步加大执法力度。对未按照规定公布价格,明码标价或虚假广告宣传对外销售的,国土房管部门将会同价格主管部门或工商部门依法查处。同时计入房地产信用档案,并将有关信息通报土地、税收、金融等相关部门,限制其土地购置、金融信贷等活动,对房地产企业的违法违规行为保持高压态势。

    重庆楼市价格无明显变化

      近几年,在我国房地产市场中,重庆是一股“清流”,量价始终保持平稳上涨。但是2016年年底,情况开始变化。一份公开的统计数据显示,从2016年12月下旬开始,重庆的新建商品房成交面积明显升温。尤其是12月19号到25号,周成交面积迅速升到了87万平方米,在随后包含元旦假期的一周,成交面积更是多达129万平方米,达到近期成交量的最高值。

      不过,到目前为止,重庆房地产市场的成交均价并没有出现明显的变化,价格在7600元/平方米上下浮动。但是,成交量大增,还是让市场的预期发生了变化。不少开发商开始捂盘惜售,进一步推高市场上对重庆房价上涨的预期。有不少人还抛出这样的说法,说重庆的房地产价格在全国来说是“洼地”,所以房价会暴涨。

      中原地产首席分析师张大伟表示:按照惯例,年末会出现成交高峰。目前公布的数字是夸张了,存在误导,重庆房价上涨是可能的,但是暴涨不可能。

    上海整顿商住

      1月6日晚间,上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发生重大变化,上海“办公”性质的一手房中,有大量项目“暂停销售”。

      这些暂停销售的项目,全部是办公性质的公寓——公寓式办公楼,也就是俗称的“商住”。据界面新闻记者统计发现,上海共有128个项目被暂停销售(不含金山区),其中嘉定、松江、青浦和浦东新区分别为30、17、16和15个。

      对此,上海市住房和城乡建设管理委员会发声了!官方明确回应,部分商办项目被暂停网签,主要原因就是两点:一是擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况,使得房屋结构、消防等存在安全隐患。二是一些项目在销售中进行虚假宣传,严重误导购房人。

      不过有业内人士分析指出,目前暂停销售可以看作是进一步的动作,后续会否再有动作不得而知。停止销售或是政策出台执行的前奏。

    楼市暴风雨要来了?

      2016年北京商住市场过火引起了北京市的重视,有媒体报道称,北京市高层表示“坚决不能再新增商住”、“商办用地暂停上市”。

      2016年5月,北京市住建委发布针对通州区的商住限购。在政策高压以及商住整顿风暴笼罩下,北京商住项目四季度终于掉头向下,最终走出了高开低走的行情。

      而2016年是深圳楼市有史以来商务公寓的最大市场供应量,加之2017年深圳有三成新入市项目是商住公寓。如果深圳跟进商住限购政策的话,对今年楼市的影响可想而知!

      不过现下,很多人认为一线城市房价下跌不大可能,事实上,一线城市房价永远涨的魔咒已被打破!

      近日,深圳市公布了去年12月深圳房地产市场数据。其中,新建住宅成交2161套,成交均价54946元/平方米,环比下跌26%和0.1%,成交均价已经连续三个月出现环比下跌。

      2016年第四季度,北京市场在京八条影响下出现了非常明显的降温。中原地产研究中心统计数据显示,四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套,环比三季度下调幅度达到了42%。2016年12月,北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米的水平。

      上海也不例外。据上海中原地产数据显示,12月上海新建商品住宅成交面积仅64.9万平方米,环比增加7.6%,同比下滑65.6%,这一数值也是5年来同期最低。

    热点楼市政策再收紧

      回顾2016展望2017,每个人都会关心的显然是楼市,2016年,即使是在政府严格的限购政策之下,楼市依然大涨,那么今年这种火爆行情能否延续呢?

      2016年12月以来,部分热点城市楼市调控政策不断加码,既有在限购方面出台措施,也有在限贷方面继续收紧。比如,济南市规定本市户籍家庭限购2套住房;非本市户籍家庭限购1套住房。嘉兴(楼盘)市在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

      在限贷上,天津市明确要求,职工家庭申请个人住房公积金贷款购买首套自有住房的,应支付不低于所购住房价款30%的首付款;购买第二套自有住房的,应支付不低于所购住房价款50%的首付款。珠海(楼盘)市强调,有一套住房相应购房贷款未结清但公积金贷款已结清,再次申请个人住房公积金贷款购买普通住房的最低首付比例为40%;对拥有两套及以上住房的职工家庭,暂停发放个人住房公积金贷款。

      政策收紧的影响在二手房市场表现得更明显。以北京(楼盘)地区为样本,房天下数据研究中心监控显示,相较2016年元旦假期网签量,2017年元旦假期网签量有所增加,主要是借助于2016年12月31日较高的成交量,但假期的1月1日、1月2日成交量不敌2016年同期。2017年1月1日、2日二手房共签约47套,其中住宅28套,而2016年1月1日、2日二手房共签约50套,其中住宅48套。

      另据房产中介透露,自2017年1月1日起,北京地区首套房贷利率优惠也将从此前的8.3、8.5折调整至9折。莫尼塔研究报告显示,不少受访银行表示,对个人住房贷款的投放已放缓,消费贷反而有所增加。银行对于不同城市的住房贷款政策有区别,以上海(楼盘)为代表的大城市和以合肥(楼盘)为代表涨幅较大的二线城市,房地产调控政策趋紧,银行放贷审核也更严格,降低了个贷需求。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房贷利率优惠收紧会使贷款节奏有所节制,从而带动市场交易下滑。同时,信贷规模下滑对房地产价格稳定有积极作用。另外,从商业银行角度看,2017年信贷规模和2016年相比要实现同比负增长,因此商业银行在2017年初就采取了收紧做法。

      中原地产研究报告指出,此轮调控收紧主要从需求和供应两环节同时发力,需求端措施主要是采取限购、限贷,以抑制部分需求入市;供应端措施则是从市场销售、土地供给角度出发,短期内限制新房入市价格,中长期则通过增加后市潜在供应量的同时配合地价,以平缓市场涨价预期。

    2017年房价是涨是跌?

      从政策面来看,国家已经定调,房子是用来住的,不是用来炒的,所以严格的限购限贷政策恐怕还会延续,房子的投资成本将会上升。但值得注意的是,决定房价涨跌的核心因素还是供需,在不少一二线城市,土地供应依旧紧张。

      同时下半年的限购和暂缓预售证,也让很多前期高价地开发的楼盘并未入市。而在新的一年,这些高价盘必然会逐渐入市,所以我们猜想,2017年楼市的分化会更加明显,部分供应紧张的城市的房价还会维持较高水平,而更多的供应过剩的三四线城市房价会出现明显回调。

      中国科学院预测科学研究中心发布了《2017年中国房地产行业走势展望》预测报告。报告预计2017年中国房地产成交量和成交额增幅比去年会有大幅下滑,但价格方面仍将维持上涨态势,预计全年商品房平均销售价格同比增长3.4%。并称,在各项影响因素的综合作用下,预计2017年的商品房价格将延续2016年平稳增长的态势。

      业内人士表示,后续城市的调控会根据城市之间的涨幅来排序,包括重庆(楼盘)、兰州(楼盘)、昆明(楼盘)、南宁、大连(楼盘)、汕头(楼盘)等,都有可能因房价涨幅过快受到管控。值得注意的是,近期太原(楼盘)市房价出现略微抬头迹象。不过,针对部分城市,可能只会对市中心进行调控。

      同时,2017年房地产分化格局将持续。中国指数研究院报告指出,房价上涨压力大的热点城市采取适当的调控手段,需求端差别化信贷政策将继续发挥重要作用,限购、税收手段也将延续,以促进市场平稳健康发展。

      中原地产首席分析师张大伟表示,第三轮房地产调控风暴虽到目前只在上海市实施,这是第一个城市提及全面恢复2014年“9·30”政策之前的认房又认贷。预计后续包括其他一线城市及涨幅较快的二线城市,都有可能恢复认房又认贷政策。第三轮政策已从前两轮的主要影响投资,到开始全面约束改善需求,因此预计影响较大。

      交通银行首席经济学家连平强调,楼市调控的目的在于防止房价持续过快上涨,在房价稳住之前,调控可能不会放松。考虑已出政策的后续效力会边际衰减,预计政策还有深化、加码可能,且这种紧格局不大可能在2017年上半年发生改变。当然,调控并不希望达到房价持续下跌的程度,否则不仅不利于去库存,还可能导致房地产投资增速下行幅度过大,引发上下游产业及延伸金融领域的负面连锁反应。这意味着未来调控仍有相机抉择空间。


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